Một số vướng mắc về tranh chấp, khởi kiện liên quan đến đất đai được Tòa án nhân dân tối cao giải đáp tại Công văn 206/TANDTC-PC ngày 27/12/2022.

Giải đáp vướng mắc về tranh chấp liên quan đất đai

Tranh chấp đất.

Hỏi: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có nguyên đơn là ngân hàng, Tòa án phải xem xét tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp tài sản mà ngân hàng đã thẩm định tài sản trước khi cho vay, để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Trường hợp sau khi ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp mà có người thứ ba đang sử dụng tài sản này (đang sử dụng đất hoặc đang ở nhà trên đất) thì khi giải quyết vụ án, Tòa án có phải đưa những người này tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hay không?

Trả lời:

Theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của một người nào đó mà không có ai đề nghị đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Trường hợp này, Tòa án phải xem xét việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của người thứ ba này hay không, nếu có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ thì phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Hỏi: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, bên vay dùng tài sản là quyền sử dụng đất và nhà trên đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình làm tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, sau đó bên thứ ba đã tháo dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới trên đất.

Bên thứ ba biết rõ quyền sử dụng đất và nhà cũ trên đất dùng được thế chấp cho ngân hàng nhưng không thông báo cho Ngân hàng và Ngân hàng cũng không biết việc bên thứ ba xây dựng nhà mới trên đất. Bên vay không trả nợ đúng hạn nên bị ngân hàng khởi kiện.

Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án có cần phải định giá tài sản là căn nhà mới phát sinh trên đất hay không và giải quyết như thế nào đối với tài sản phát sinh này?

Trả lời:

Căn nhà mới của bên thứ ba xây dựng trên đất là tài sản phát sinh sau khi bên vay đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký giữa bên vay và Ngân hàng, nên khi giải quyết vụ án Tòa án phải đưa bên thứ ba vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tòa án phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, yêu cầu của các bên đương sự để xem xét có định giá căn nhà mới này hay không.

Nếu việc định giá tài sản này là cần thiết, kết quả định giá căn nhà mới này có giá trị sử dụng trong quá trình giải quyết vụ án thì Tòa án cần tiến hành định giá tài sản này.

Nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì theo yêu cầu của Ngân hàng, Tòa án tuyên phát mại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay.

Quá trình thi hành án, bên thứ ba được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua tài sản gắn liền với đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp bên thứ ba không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không mua tài sản gắn liền với đất thì sẽ được thanh toán giá trị tài sản của mình trên đất theo quy định của pháp luật.

Hỏi: Trong vụ án yêu cầu chia thừa kế tài sản, Tòa án có thụ lý yêu cầu độc lập của ông A và xác định tư cách tố tụng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu đòi tài sản là 50m2 đất nằm trong diện tích đất yêu cầu chia thừa kế. Như vậy, Tòa án có giải quyết trong cùng vụ án hay phải tách ra giải quyết yêu cầu đòi tài sản trước sau đó mới có căn cứ chia thừa kế sau?

Trả lời:

Điều 42 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“1. Tòa án nhập hai hoặc nhiều vụ án mà Tòa án đó đã thụ lý riêng biệt thành một vụ án để giải quyết nếu việc nhập và việc giải quyết trong cùng một vụ án bảo đảm đúng pháp luật.

Đối với vụ án có nhiều người có cùng yêu cầu khởi kiện đối với cùng một cá nhân hoặc cùng một cơ quan, tổ chức thì Tòa án có thể nhập các yêu cầu của họ để giải quyết trong cùng một vụ án.

2. Tòa án tách một vụ án có các yêu cầu khác nhau thành hai hoặc nhiều vụ án nếu việc tách và việc giải quyết các vụ án được tách bảo đảm đúng pháp luật ”.

Quan hệ tranh chấp yêu cầu chia thừa kế tài sản và tranh chấp đòi quyền sử dụng đất là hai quan hệ pháp luật khác nhau nhưng có liên quan đến nhau trong cùng vụ án. Việc giải quyết quan hệ tranh chấp đòi tài sản là căn cứ để Tòa án xác định di sản thừa kế khi giải quyết yêu cầu chia thừa kế tài sản.

Do vậy, để giải quyết chính xác, nhanh chóng và đúng pháp luật; trên cơ sở chứng cứ thu thập được và yêu cầu của đương sự thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Tòa án có thể giải quyết trong cùng một vụ án hoặc tách thành hai vụ án riêng biệt.

Hỏi: Hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B có tranh chấp ranh giới thửa đất giữa hai gia đình. Quá trình giải quyết, Chủ tịch UBND quận C ra quyết định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn chiếm đất tranh chấp của ông A.

Ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND quận C đã cấp cho ông B và quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Chủ tịch UBND quận C đối với ông A. Tòa án đã thụ lý thành hai vụ án khác nhau.

Trong trường hợp này thì Tòa án có nhập hai vụ án thành một vụ án để giải quyết không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì:

“1. Tòa án nhập hai hoặc nhiều vụ án mà Tòa án đã thụ lý riêng biệt thành một vụ án để giải quyết bằng một vụ án hành chính khi có đủ các điều kiện sau đây:

a. Các vụ án thụ lý riêng biệt chỉ có một người khởi kiện đối với nhiều quyết định hành chính, hành vi hành chính đều do một cơ quan, tổ chức hoặc một người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức ban hành, thực hiện và có mối liên hệ mật thiết với nhau hoặc các vụ án thụ lý riêng biệt có nhiều người khởi kiện đối với cùng một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính:

b. Việc nhập hai hay nhiều vụ án hành chính thành một vụ án hành chính phải bảo đảm việc xét xử được nhanh chóng, hiệu quả, triệt để và không vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử. ”

Trong trường hợp này người khởi kiện khởi kiện 01 Quyết định của UBND quận C và 01 Quyết định của người có thẩm quyền của UBND quận C.

Hai quyết định này có mối liên hệ mật thiết với nhau và do cùng một cơ quan, chỉ khác về thẩm quyền ban hành (Một quyết định của cơ quan và một quyết định của người đứng đầu cơ quan đó ban hành).

Hai quyết định này đều liên quan đến diện tích đất mà các bên đang tranh chấp (một quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B bao gồm cả diện tích đất tranh chấp, một quyết định liên quan đến diện tích đất ông A lấn chiếm của ông B đã được UBND quận C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Do vậy, trong trường hợp này để việc xét xử được nhanh chóng, hiệu quả, triệt để thì Tòa án có thể nhập vụ án để giải quyết.

Giải đáp vướng mắc về khởi kiện liên quan đất đai

Hỏi: Ông Trần Văn H nộp hồ sơ xin chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã B theo đúng quy định, nhưng bà Nguyễn Thị N là cán bộ của Ủy ban nhân dân xã B được phân công tiếp nhận hồ sơ đăng ký di biến động đất đai đã nhận hồ sơ đất nhưng trả lại hồ sơ cho ông H và không nêu lý do của việc trả lại hồ sơ đó.

Không đồng ý với việc trả lại hồ sơ này, ông H có quyền khởi kiện không? Nếu có thì đối tượng khởi kiện trong trường hợp này là gì?

Trả lời:

Tại đoạn 2 khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định:

“... Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai”.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì trong trường hợp này ông H có quyền khởi kiện do Ủy ban nhân dân xã B không làm đúng quy định về việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Khoản 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định:

“5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết. ”

Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước hoặc cơ quan, tổ chức được giao thực hiện quản lý hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật. Hành vi hành chính bị kiện là hành vi nêu trên mà hành vi đó làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Như vậy, việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính về đất đai thuộc chức năng, nhiệm vụ của UBND xã B. Việc bà N là cán bộ của UBND xã B được phân công tiếp nhận hồ sơ đã trả lại hồ sơ mà không nêu rõ lý do là đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H.

Đây là hành vi hành chính của UBND xã B mà không phải là hành vi hành chính của bà N. Đối tượng khởi kiện trong trường hợp này là hành vi hành chính của UBND xã B.

Hỏi: Người khởi kiện khởi kiện quyết định thu hồi đất liên quan đến dự án quốc phòng thì Tòa án có được thụ lý không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì khiếu kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm:

“a) Quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc phạm vi bí mật nhà nước trong các lĩnh vực quốc phòng, an ninh, ngoại giao theo quy định của pháp luật. ”

Do vậy, Tòa án cần phải xem xét đánh giá tài liệu chứng cứ để xác định việc thu hồi đất của dự án đó có thuộc phạm vi bí mật nhà nước trong lĩnh vực quốc phòng hay không. Nếu không thuộc lĩnh vực trên thì vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nguồn tham khảo: thuvienphapluat.vn

Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc để được hỗ trợ tư vấn.

Thông tin liên hệ:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG PHAN THỊ KIM CÚC

• Địa chỉ: 792 Lê Trọng Tấn, Phường Bình Hưng Hòa, Bình Tân HCM
• Hotline: 0917 329 123
• Điện thoại: 028 376 55 666