Hợp đồng mua bán đất không xác nhận của phường có hợp pháp ?

18/08/2020
CÔNG CHỨNG MUA BÁN, TẶNG CHO, NGHỀ CÔNG CHỨNG

Mua nhà trên đất không hợp pháp giờ muốn sang tên sổ đỏ phải làm sao ? Tư vấn thủ tục mua nhà thực hiện như thế nào ? và các vấn đề khác liên quan sẽ được vpcc Phan Thị Kim Cúc tư vấn theo đúng quy định của Luật đất đai hiện hành:

1. Hợp đồng mua bán đất có cần xác nhận của Xã/Phường ?

Hỏi:

Nếu mua bán đất mà chỉ có giấy viết tay không có xác nhận của phường thì đất đó có được coi là đất hợp pháp không ?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, kết luận, trong trường hợp mua bán đất mà chỉ có giấy viết tay không có xác nhận của phường thì văn bản mua bán đó sẽ bị coi là vô hiệu do không có công chứng, chứng thực. Mảnh đất đó vẫn được coi là đất hợp pháp nhưng nó không được chuyển thành tài sản của người mua mà vẫn thuộc về người đã kí hợp đồng bán đất cho người mua bởi hợp đồng giữa 2 bên không được pháp luật công nhận và bảo hộ.

2. Đất nằm trong quy hoạch có được mua bán không ?

Hỏi:

Đất nằm trong quy hoạch có bán được không? Quy định của pháp Luật về vấn đề này như thế nào ?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 2, điều 49, Luật đất đai năm 2013, có quy định về đất nằm trong quy hoạch như sau:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo quy định trên sẽ có hai trường hợp xảy ra:

– Thứ nhất: Trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật và trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Thứ hai: Trường hợp đất trong diện quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất, có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng…

Như vậy: chỉ có đất nằm trong quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…

3. Thủ tục mua nhà thực hiện như thế nào ?

Hỏi:

Tôi muốn mua 1 căn nhà. Nhưng căn nhà này bên bán là (A) đã bán cho bên (B). Hai bên đã có hợp đồng công chứng và bên B đã đóng thuế trước bạ và thuế thu nhập của bên A. Song chưa ra được sổ nay tôi muốn mua căn nhà này thì thủ tục làm thế nào?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;…

Như vậy,căn nhà bạn muốn mua chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên ông B (sổ hồng) dù đã có hợp đồng mua bán công chứng giữa A và B và bên B đã đóng thuế trước bạ, thuế thu nhập của bên A .Nên theo nguyên tắc chưa thể thực hiện giao dịch mua bán giữa bạn và ông B. Nếu muốn, bạn và bên B có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên bên B, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bạn còn không thì bên bán bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

4. Mua nhà trên đất không hợp pháp giờ muốn sang tên sổ đỏ phải làm sao ?

Hỏi:

Tôi mua nhà ở trên đất bìa rừng chưa có giấy chứng nhận (xây dựng trái phép). Bây giờ tôi chuyển mục đích sử dụng cần những thủ tục gì và mức xử phạt, nộp những loại phí gì ?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

– Trong trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì trước tiên bạn phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì trong câu hỏi của bạn bạn chưa nêu rõ cho chúng tôi thời gian bạn mua đất bìa rừng? những giấy tờ hợp lệ mà bạn có? và giấy tờ xác nhận mảnh đất của bạn không có tranh chấp với ai và có dấu xác nhận của UBND xã, phường (nơi cư trú)? Vì vậy, chúng tôi phân tích như sau:

– Căn cứ vào khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Như vậy, nếu trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101 nêu trên thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Căn cứ khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Nếu bạn sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và được xác nhận là sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Căn cứ khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai quy định:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.

Nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 57 nêu trên thì bạn phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng (quy định tại Khoản 2, Điều 57, Luật Đất đai 2013).

5. Xin tư vấn mua một phần đất trong thửa đất ?

Hỏi:

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi cần mua một phần đất trong một thửa đất. Người bán đã đồng ý bán cho tôi phần đất có diện tích khoảng 170-180m2 và tách 100m2 đất thổ cư sang cho tôi (diện tích đất thổ cư trong toàn thửa đất đó là 400m2). Tôi và người bán đã thỏa thuận giá mua phần đất là 240 triệu, nhưng hiện nay GCN QSDĐ của người bán đang cầm trong ngân hàng để vay vốn. Xin cho tôi hỏi:

– Nếu tôi mua, thì người bán phải tách phần đất cần bán đứng tên người bán, sau đó mới làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho tôi. Hay khi tách phần đất đó thì có thể đứng tên tôi luôn.

– Hiện người bán chưa mượn được tiền để lấy GCN QSDD trong ngân hàng ra (số tiền nợ trong ngân hàng tôi nghe nói khoảng hơn 200 triệu). Tôi có thể cho người bán mượn tiền để lấy sổ ra, nếu cho mượn thì tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

– Nếu tách phần đất đó có thể đứng tên tôi luôn, thì tôi phải làm những gì để đảm bảo quyền lợi cho mình và cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người bán.

Trân trọng cảm ơn!

Tư vấn:

Người bán thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời làm thủ tục sang tên cho bạn luôn. Việc bạn cho bên bán mượn tiền trả nợ Ngân hàng để rút sổ đỏ cần phải được lập thành văn bản thỏa thuận rõ ràng, có chữ ký của các bên.

Liên hệ tư vấn: