Liệu Có Lấy Lại Cọc Được Không Khi Phát Hiện Đất Thuộc Quy Hoạch?
congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022
Mặc dù khi có đất thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có một số quyền nhất định nhưng hầu hết không ai muốn rơi vào trường hợp này, nhất là khi nhận chuyển nhượng. Vậy, khi phát hiện đất thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc không?
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự nên đặt cọc được sử dụng rất phổ biến trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù phổ biến như vậy và quy định về đặt cọc không quá phức tạp nhưng trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề khi áp dụng và một trong số đó là lấy lại cọc khi đất thuộc quy hoạch.
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định khác nhau để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
Khi hợp đồng có thỏa thuận
Trường hợp bên nhận đặt cọc không trả cọc thì bên đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
Hợp đồng đặt cọc gồm nhiều điều khoản khác nhau, trong đó thường có điều khoản cam kết về quy hoạch, thông tin thửa đất đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định. Trường hợp bên nhận đặc cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch mà khi giao kết, thực hiện hợp đồng phát hiện thửa đất đó thuộc quy hoạch thì bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc.
Trường hợp bên nhận đặt cọc không trả cọc thì bên đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
Thực tế cho thấy nếu bên nhận đặt cọc có cam kết thửa đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch nhưng khi sang tên mới phát hiện đất thuộc quy hoạch thì nguyên nhân do bên nhận đặc cọc không biết thửa đất đó thuộc quy hoạch.
Do vậy, để bảo đảm tính thiện chí khi chuyển nhượng và tránh phát sinh tranh chấp khi đặt cọc, khi thực hiện chuyển nhượng thì các bên nên thỏa thuận điều khoản “trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước hoặc tiền chuyển nhượng khi đất thuộc quy hoạch”.
Đồng thời, do bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng có thể không biết đất mình thuộc quy hoạch nên phương án tốt nhất là không nên thỏa thuận điều khoản phạt cọc khi đất thuộc quy hoạch.
Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối
Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối
Việc che giấu thông tin đất thuộc quy hoạch để chuyển nhượng với giá cao hơn, dễ dàng chuyển nhượng hơn xảy ra tương đối phổ biến. Trường hợp bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng phát hiện bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
…”.
Khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu thì bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc, tiền trả trước, tiền chuyển nhượng cho bên đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng.
Quy định này được nêu rõ tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
…”.
Nhiều trường hợp số tiền đặt cọc không lớn nhưng thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu phức tạp, mất nhiều thời gian
Mặc pháp luật quy định rõ như vậy nhưng vấn đề khó nhất để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là chứng cứ, chứng minh bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
Bên cạnh đó, nhiều trường hợp số tiền đặt cọc không lớn nhưng thủ tục yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu phức tạp, mất nhiều thời gian,… nên bên đặt cọc thường từ bỏ tiền đặt cọc.
Trên đây là bài viết chia sẻ về phát hiện đất thuộc quy hoạch có được lấy lại cọc không. Tiếp tục theo dõi chúng tôi để cập nhật những thông tin giá trị. Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc để được hỗ trợ tư vấn.
Theo: Luatvietnam
Thông tin liên hệ:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG PHAN THỊ KIM CÚC
- Địa chỉ: 792 Lê Trọng Tấn, Phường Bình Hưng Hòa, Bình Tân HCM
- Điện thoại: 028 376 55 666
- Hotline: 0917 329 123
Tin liên quan
congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022
congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022
congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022

congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022

congchungkimcuc
Thứ Hai, 07 Tháng Mười Một 2022


Tin tức
Tin tức
.jpg)
Hát karaoke ồn ào bị phạt thế nào?
03-02-2023
Khi bị làm phiền bởi hát karaoke ồn ào ó thể trình báo ở đâu? Mời bạn tham khảo thông tin sau đây.

Quyền thừa kế với đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hàng năm
02-02-2023
Thuê đất trả tiền một lần, trả tiền hàng năm là một trong những hình thức được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Dưới đây là bài phân tích về quyền thừa kế với đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hàng năm.

Người mua bán nhà đất cần lưu ý gì khi sổ đỏ “không còn hiệu lực”?
01-02-2023
Người dân mua bán nhà đất từ ngày 1/1/2023 chỉ xuất trình Thẻ căn cước công dân, chứng minh nhân dân, giấy xác nhận thông tin về cư trú, giấy thông báo số định danh cá nhân khi tới văn phòng công chứng đất đai.

Năm 2023 Thị Trường Bất Động Sản Sẽ Bị Ảnh Hưởng Bởi Các Chính Sách Nào?
12-01-2023
Trong năm 2023, có những chính sách pháp luật nào làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản? Dưới đây sẽ là câu trả lời, cùng chúng tôi tìm hiểu nhé.

VAI TRÒ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG TRONG TIẾN TRÌNH CẢI CÁCH TƯ PHÁP Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
13-05-2022
Vai trò chính của Công chứng là hoạt động cung cấp dịch vụ công về tính xác thực và tính hợp pháp cho hợp đồng, giao dịch.

Ủy quyền đặt cọc mua bán đất cho người khác có được không?
13-05-2022

Thời tiết bất thường khiến bệnh dịch mùa hè gia tăng
13-05-2022

Đồ Sơn (Hải Phòng): Đón chờ “Rồng thiêng” thức giấc
13-05-2022

Khởi công 4 dự án trị giá 10.000 tỷ đồng đô tại Khu kinh tế Vân Đồn
13-05-2022