Nhà đầu tư vốn ít cần cảnh giác với tình trạng huy động vốn không lãi suất từ mô hình góp chung để kinh doanh lưu trú, theo chuyên gia.

Kinh doanh homestay (ảnh minh hoạ). 

Về phân khúc, bạn cần lưu ý có các loại homestay sau: bình dân và tầm trung trở lên. Loại đầu thường là dạng homestay nhà dân diện tích nhỏ, tận dụng phòng cho thuê lưu trú ngắn ngày. Nếu khu vực xung quanh tập trung nhiều khách sạn thì bạn sẽ khó cho thuê được giá cao hơn khách sạn với cùng một diện tích, chất lượng phòng, thậm chí phải chấp nhận tỷ lệ lấp đầy thấp.

Homestay tầm trung trở lên có thể cho thuê giá tốt, thậm chí ngang ngửa với khách sạn 3 sao. Loại homestay này cần có một số điều kiện như gần địa điểm du lịch đẹp nhưng chưa có nhiều khách sạn lớn, tầm nhìn tốt, không gian sân chơi rộng rãi, có chỗ đậu xe ôtô.

Về bài toán kinh doanh, nếu chỉ nhìn vào đơn giá cho thuê và số lượng phòng sẽ chưa đủ để đánh giá hiệu quả. Bạn cần phân tích thêm doanh thu tối đa (gồm đơn giá cho thuê, số lượng phòng), tỷ lệ lấp đầy phổ biến, chi phí quản lý vận hành, chi phí khấu hao, rồi mới tính ra được lợi nhuận, phần mà các nhà đầu tư sẽ chia nhau.

Tại cùng một vị trí, nếu đã tập trung nhiều khách sạn thì homestay nhỏ lẻ thường không được các đại lý và công ty du lịch ưu tiên hợp tác giới thiệu khách. Lý do vì số lượng phòng ít không đủ chỗ cho các tour đoàn, thiếu tiện ích và chất lượng dịch vụ không được duy trì ổn định. Khách tìm tới đây đa số là khách lẻ tự book qua giới thiệu và trên các trang quảng cáo booking, ít nhiều ảnh hưởng đến đơn giá và tỷ lệ lấp đầy.

Tỷ lệ lấp đầy của homestay ở các khu du lịch, ngoài có độ lệch pha rất lớn giữa ngày thường và ngày cuối tuần, sẽ còn phụ thuộc vào mùa cao điểm thấp điểm du lịch tại địa phương. Ví dụ ở các khu du lịch biển có thể di chuyển từ TP HCM bằng đường bộ, tỷ lệ lấp đầy giữa ngày thường với cuối tuần vào mùa cao điểm có đạt 50%. Vào mùa thấp điểm, tỷ lệ lấp đầy sẽ sụt giảm. Thậm chí khách sạn 95 phòng cho thuê chưa được 20 phòng vào ngày thường và chỉ đạt tầm 50% vào cuối tuần.

Vậy để có con số doanh thu sát thực tế nhất, bạn cần tìm hiểu chính xác số lượng tháng cao điểm/thấp điểm trong năm tại khu vực của mình. Mỗi tháng có bao nhiêu ngày là ngày thường, bao nhiêu ngày cuối tuần để bán phòng du lịch tùy mỗi khu vực. Sau đó, bạn cần xác định nhiều khi doanh thu thực tế trung bình cả năm đạt chưa tới 30% doanh thu tối đa thường được tính bằng công thức: Đơn giá cho thuê x Số lượng phòng x 365 ngày.

Về chi phí quản lý vận hành sẽ có các khoản chính gồm chi phí quảng cáo, hoa hồng môi giới, phí booking các trang web du lịch thường chiếm 15-20% doanh thu, chi phí nhân sự như dọn phòng, làm thủ tục check in - check out cho khách, chi phí bảo trì sửa chữa lặt vặt, thuế kinh doanh. Với quy mô nhỏ chỉ có 3-5 phòng, homestay phải thuê mướn người thì sẽ không hiệu quả. Tuy nhiên nếu đã bỏ tiền ra đầu tư, xong phải tự bỏ thêm công sức, thời gian chạy qua chạy để tự quản lý, tiết kiệm chi phí nhân sự thì có thể vô tình "tự mua dây trói chân mình".

Một khoản chi phí nữa cũng hay bị quên là khấu hao đầu tư ban đầu, bao gồm trang trí, cải tạo sửa chữa nhà, mua sắm các thiết bị và đồ nội thất trong phòng. Với số vốn 500 triệu đồng, khai thác trong 5 năm, bạn và chủ đầu tư cần thu hồi vốn ít nhất 100 triệu đồng mỗi năm.

Về quan điểm hợp tác kinh doanh, tôi cho rằng chủ đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn để mua tài sản, và sẵn sàng bỏ thêm 400 triệu đồng trên 500 triệu đồng (chiếm 80%) cho phần cải tạo homestay. Họ cũng là người trực tiếp bỏ công làm lời, tự làm quản lý trong thời gian đầu. Theo như mô tả này thì tôi chưa rõ bạn sẽ đóng góp cụ thể gì cho thỏa thuận hợp tác này. Nếu chỉ là lý do tài chính, chủ đầu tư không nhất thiết cần huy động thêm 100 triệu đồng của bạn (chiếm 20% tiền cải tạo homestay là 500 triệu đồng, hay chiếm dưới 5% tổng giá trị tài sản khoảng 2 tỷ đồng), để chia lợi nhuận cho bạn và vướng vào các vấn đề phức tạp từ việc góp vốn chung kinh doanh.

Trong trường hợp này, bạn cũng cần cảnh giác là tình trạng huy động vốn không lãi suất từ nhóm nhà đầu tư vốn ít đang phổ biến hiện nay. Do vậy, cần tìm hiểu xem bạn có thực sự bỏ được nhiều thời gian, công sức đóng góp vào dự án này không. Hoặc bạn có một thế mạnh nào mà chủ đầu tư không có, để bổ trợ cho họ trong thỏa thuận đầu tư này.

Nếu chỉ đơn thuần là bỏ tiền đầu tư cho chủ đầu tư, rồi họ sẽ làm hết từ đầu đến cuối, sau đó chia lợi nhuận cho bạn theo tỷ lệ 6-4 hoặc 7-3 thì có vẻ họ đang tự chấp nhận nhiều thiệt thòi. Vì tỷ lệ vốn đầu tư cho tổng tài sản là 95-5 (hay chỉ tính riêng phần cải tạo thì cũng đã là 80-20), trong khi chủ đầu tư sẵn sàng nhận lợi nhuận được chia 60-40 hay 70-30.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia bất động sản độc lập

Nguồn tham khảo: vnexpress.net

Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, công chứng mua bán Bất Động Sản vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc để được hỗ trợ tư vấn.

Thông tin liên hệ:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG PHAN THỊ KIM CÚC

• Địa chỉ: 792 Lê Trọng Tấn, Phường Bình Hưng Hòa, Bình Tân HCM
• Hotline: 0917 329 123
• Điện thoại: 028 376 55 666