Năm 2020, có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay?

25/03/2020 | CÔNG CHỨNG MUA BÁN, TẶNG CHO, NGHỀ CÔNG CHỨNG

Mua bán nhà, đất bằng ‘giấy viết tay’ chỉ có xác nhận nguồn gốc đất của lãnh đạo ấp, khu phố (không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay công chứng/chứng thực) thì có được pháp luật công nhận và cấp ‘sổ đỏ’? Nếu lựa chọn mua nhà đất chưa có ‘sổ đỏ’ hoặc mua bằng ‘giấy viết tay’ thì người mua cần lưu ý những gì để hạn chế rủi ro, tranh chấp?Khi chuyển nhượng nhà đất phải lập hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Vậy, hiện nay có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay hay không?

* Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

Từ 01/7/2014, không được mua bán bằng giấy viết tay?

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

Căn cứ vào quy định trên, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1…

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.

Lưu ý: Việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực; mặt khác, khi công chứng hoặc chứng thực dễ cho việc sang tên giấy chứng nhận. Do vậy, các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thay vì yêu cầu toàn án công nhận.

Năm 2020, có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay? (Ảnh minh họa)

Trước 01/7/2014, được mua bán bằng giấy viết tay

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo quy định trên, có 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hoặc chứng thực theo quy định (hay còn gọi là mua bán bằng giấy viết tay) có hiệu lực; nhưng 02 trường hợp này chỉ hợp pháp khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trước ngày 01/7/2014.

Kết luận: Trên đây là quy định giải đáp thắc mắc về việc hiện nay người dân có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không? vấn đề này pháp luật quy định như sau:

– Từ ngày 01/7/2014 đến nay người dân không được chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay mà phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực (không đủ điều kiện sang tên), trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

– Có 02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không phải công chứng hoặc chứng thực nhưng hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014.

Liên hệ tư vấn: