3 trường hợp được bán nhà đất khi cầm Sổ đỏ đứng tên người khác

16/11/2020 | NGHỀ CÔNG CHỨNG

Người dân có quyền bán nhà đất khi Sổ đỏ đứng tên mình hoặc được ủy quyền. Trong một số trường hợp vẫn có quyền bán, tặng cho khi cầm giữ Sổ đỏ đứng tên người khác với điều kiện việc cầm giữ này là hợp pháp.

* Giải thích cách gọi

– Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

1. Nhận thế chấp nhà đất

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên thế chấp sẽ giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (Giấy chứng nhận) cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận.

Lưu ý: Khi thế chấp phải đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản

Căn cứ Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong các trường hợp sau:

– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

– Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:

– Bán đấu giá tài sản;

– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

– Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;

– Phương thức khác.

Lưu ý: Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.

Như vậy, khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ (đến hạn trả tiền) nhưng bên thế chấp không thực hiện thì bên nhận thế chấp có quyền sang tên (bán đấu giá, tự bán tài sản,…).

Được bán nhà đất khi cầm giữ Sổ đỏ đứng tên người khác? (Ảnh minh họa)

2. Đất được mua trước ngày 01/7/2014

Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất này đã được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng có quyền chuyển nhượng, tặng cho người khác nhưng trước tiên phải thực hiện thủ tục để cấp Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải đăng ký sang tên. Để Giấy chứng nhận đứng tên mình thì thực hiện theo thủ tục dưới đây:

* Chuẩn bị hồ sơ

Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đối với trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận, hồ sơ gồm 01 bộ với các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên).

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ được quy định như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

3. Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Như vậy, nếu tất cả người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho đất được thừa kế nhưng không được đứng tên Giấy chứng nhận.

Hay nói cách khác, có quyền cầm giữ Giấy chứng nhận đứng tên người để lại di sản và được chuyển nhượng, tặng cho nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận đó.

Kết luận: Trên đây là 03 trường hợp được bán nhà đất khi cầm Sổ đỏ đứng tên người khác. Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện vui lòng liên hệ Văn Phòng Công Chứng Phan Thị Kim Cúc để được hỗ trợ nhanh nhất.

Liên hệ tư vấn: