Những phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp Điều 37 của Nghị định có hiệu lực kể từ ngày 27/6/2024. Trong đó có quy định cụ thể về bốn phương pháp xác định giá đất thay vì năm phương pháp như trước đây. Hãy cùng Công chứng Kim Cúc tìm hiểu về các phương pháp xác định giá này và những điều kiện áp dụng. Qua đó giúp bạn có cái nhìn toàn diện và cập nhật những thông tin cần thiết để thích ứng với các thay đổi trong lĩnh vực này.

Những phương pháp xác định giá đất

Phương pháp so sánh

Dựa theo quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp tiến hành phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, sau khi đã loại bỏ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có, nhằm xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Theo phương pháp xác định giá đất này, giá đất sẽ được tính theo công thức sau:

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = (Giá đất của thửa đất so sánh – Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất) / Diện tích thửa đất so sánh

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được tiến hành bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất rồi chia cho lãi suất tiết kiệm bình quân của tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bằng Việt Nam đồng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ hơn 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 3 năm liên tiếp trước quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Với phương pháp này, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được tính bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số K do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất thị trường phổ biến.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng thu nhập ước tính từ việc phát triển khu đất, thửa đất trừ đi tổng chi phí ước tính cho việc phát triển, dựa trên việc sử dụng đất sao cho hiệu quả nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã sửa đổi và bổ sung một số điều trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể về các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh

Được áp dụng để định giá đất trong trường hợp có ít nhất 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và có sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập

Được sử dụng để định giá các thửa đất hoặc khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở, với điều kiện có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp xác định giá đất này được áp dụng cho việc định giá các thửa đất hoặc khu đất dự định thực hiện dự án đầu tư, khi có thể ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được sử dụng để định giá đất trong các trường hợp sau:

• Xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt quá hạn mức; hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền thuê đất đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, hoặc vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất hàng năm mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất đối với khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng nhưng không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
• Tính giá đất cho khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc TƯ, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi và vùng cao, hoặc dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp được quy định cụ thể.

Lời kết

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được những phương pháp xác định giá đất theo Luật Đất đai sửa đổi, cũng như điều kiện áp dụng cho từng phương pháp. Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc!

• Điện thoại: 028 376 55 666
• Hotline: 0917 329 123
• Fanpage: Congchungkimcuc