Những rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền
Trên thực tế, có thể bạn đã không ít lần được nghe về việc mua đất bằng hợp đồng ủy quyền. Trong bài viết này, hãy cùng Công chứng Kim Cúc tìm hiểu cụ thể việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền là gì, và những nguy cơ người mua đất có thể phải đối mặt khi sử dụng cách thức giao dịch này. Bằng việc hiểu rõ những nội dung này, người mua sẽ có thể đưa ra quyết định thông minh và hạn chế những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua bán đất đai.
Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền là gì?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Mua bán đất là cách gọi thông thường mà mọi người thường sử dụng để chỉ việc chuyển quyền sử dụng đất từ một bên sang một bên khác. Chúng ta trước tiên cần phân biệt rõ về hai trường hợp khác nhau hoàn toàn giữa việc mua đất bằng hợp đồng ủy quyền và việc ủy quyền mua bán đất.
Ủy quyền mua bán đất:
Là trường hợp khi một cá nhân không thể hoặc không muốn tự mình thực hiện việc mua bán đất, họ có thể ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục mua bán đất thay mặt cho họ. Trong trường hợp này, việc ủy quyền không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản sang người được ủy quyền.
Mua đất bằng hợp đồng ủy quyền:
Thực tế, nhiều người muốn chuyển quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục chính thức để sang tên trên Giấy chứng nhận đất theo đúng quy định, họ lại ký kết hợp đồng ủy quyền. Trường hợp này có nghĩa là họ ủy quyền cho người sử dụng đất khác thực hiện các quyền liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm cả việc chuyển nhượng hoặc tặng đất. Trong trường hợp này, phạm vi của việc ủy quyền không chỉ giới hạn ở việc đại diện thực hiện giao dịch mà còn bao gồm cả việc chuyển quyền sử dụng đất. Thông thường, các hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này sẽ ghi rõ nội dung: bên nhận ủy quyền có toàn quyền quyết định, sử dụng, quản lý khu đất được nêu trong hợp đồng.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, người dân không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền để tránh những rủi ro sau đây.
Những rủi ro khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền
#1. Khu đất chưa đủ điều kiện sang tên hoặc chuyển nhượng
Thông thường, lý do các bên chọn mua đất bằng hợp đồng uỷ quyền là do mảnh đất đó chưa đạt đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng mua bán. Điều kiện đó có thể là thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, hoặc chưa thanh toán đủ tiền thuế đất… Nếu mọi điều kiện được đáp ứng, các bên đã có thể thực hiện việc ký hợp đồng mua bán đất và tiến hành công chứng hoặc chứng thực, thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định.
Do bản chất mảnh đất không đủ điều kiện mua bán hoặc chuyển nhượng, nên việc ký hợp đồng uỷ quyền này mang tính chất “lách luật” và có thể mang theo nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí có thể dẫn đến trường hợp người mua mất trắng. Bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận.
#2. Người mua không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để thực hiện việc chuyển nhượng đất, bước đầu tiên là phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc này chỉ có hiệu lực khi thông tin được đăng ký vào sổ địa chính. Để làm điều này, theo quy định của Luật Đất đai 2013, các bên mua bán cần thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
- Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính, kể cả trong trường hợp được miễn.
- Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên cho cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký sang tên.
Như vậy, để thực hiện việc sang tên nhà đất, điều quan trọng là phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng ủy quyền không thể thực hiện việc sang tên vì không phải là một phần của hồ sơ đăng ký.
#3. Hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu
Khi một hợp đồng uỷ quyền có điều khoản về chuyển quyền sở hữu, nó đã vi phạm quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về định nghĩa của hợp đồng uỷ quyền. Thay vào đó, nó có thể được coi là một hợp đồng mua bán.
Do đó, theo Điều 124 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng uỷ quyền này có thể bị vô hiệu do sự giả tạo, khi các bên ký hợp đồng uỷ quyền nhưng thực chất là một hợp đồng mua bán (được che giấu dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền). Trong tình huống này, hợp đồng uỷ quyền sẽ không còn hiệu lực.
#4. Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền được quy định cụ thể như sau:
- Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền được quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, bên ủy quyền phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại nếu có.
- Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, bên này phải thông báo trước cho bên ủy quyền biết một khoảng thời gian hợp lý trước khi thực hiện việc chấm dứt đó.
Hy vọng, qua những phân tích trên đây, bạn đã hiểu rõ về việc mua đất bằng hợp đồng ủy quyền và những rủi ro pháp lý gặp phải. Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc!
- Điện thoại: 028 376 55 666
- Hotline: 0917 329 123
- Fanpage: Congchungkimcuc
