Quy định mới về phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Hiện nay, việc mua bán đất phân lô đang được nhiều người quan tâm bởi tính thanh khoản cao, thuận lợi cho việc đầu tư, chuyển nhượng. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ hạn chế thêm nhiều tỉnh thành, thị xã không được thực hiện phân lô bán nền. Cùng Công chứng Kim Cúc tìm hiểu cụ thể quy định mới về phân lô bán nền trong bài viết dưới đây.

Đất phân lô bán nền là gì?

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản luật liên quan không đưa ra định nghĩa rõ đất phân lô là gì. Tuy nhiên, trên thực tế, đất phân lô bán nền thường được hiểu là việc chia nhỏ một mảnh đất từ các dự án xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt cho các chủ đầu tư.

Đây là quá trình tách thửa đất từ dự án để bán, với mỗi mảnh đất có diện tích nhất định và chưa có công trình xây dựng nào trên đó. Người mua đất phân lô có thể tiến hành xây dựng nhà ở hoặc các công trình được phép theo quy định pháp luật.

Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP), chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực sau:

• Không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
• Thuộc khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
• Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên hoặc thuộc cảnh quan chính trong đô thị.

Quy định mới về phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực sau:

• Không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
• Không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
• Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để xác định các khu vực mà chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới về phân lô bán nền đã mở rộng các trường hợp không được chuyển nhượng ra cả địa bàn phường của các đô thị loại I, loại II và loại III.

Quy định siết chặt về phân lô bán nền này có thể hạn chế tình trạng mua bán đất phân lô diễn ra quá mức nhằm mục đích đầu cơ. Từ đó giúp giảm thiểu việc lãng phí tài nguyên và tăng cường tính minh bạch trong thị trường bất động sản.

Danh sách các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền theo quy định mới về phân lô bán nền

Sau đây là danh sách 105 thành phố, thị xã sẽ không được phân lô, bán nền từ 01/01/2025. Trong đó bao gồm 2 thành phố thuộc đô thị đặc biệt, 3 thành phố trực thuộc TƯ, 19 thành phố thuộc đô thị loại I, 36 thành phố thuộc đô thị loại II, 45 thành phố, thị xã thuộc đô thị loại III.

• Đô thị đặc biệt: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.
• Đô thị loại I: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
• Đô thị loại II: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
• Đô thị loại III: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công, Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Những lưu ý quan trọng khi mua đất phân lô

Hiện nay, việc mua bán đất phân lô đang được nhiều người quan tâm bởi tính thanh khoản cao, thuận lợi cho việc đầu tư, chuyển nhượng. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý những điểm sau khi thực hiện mua đất phân lô:

• Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án và phải được UBND cấp tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
• Kiểm tra kĩ thông tin về chủ đầu tư, dự án cũng như hợp đồng chuyển nhượng trước khi thực hiện việc ký kết.
• Kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất nhằm đảm bảo lô đất đó không có tranh chấp và sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định.

Hy vọng bài viết trên đây đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về quy định mới về phân lô bán nền cũng như những lưu ý khi mua đất phân lô. Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc!

• Điện thoại: 028 376 55 666
• Hotline: 0917 329 123
• Fanpage: Congchungkimcuc