Rủi ro khi góp vốn mua chung đất và các biện pháp hạn chế

Góp vốn mua chung đất là hình thức được nhiều người lựa chọn khi chưa đủ tài chính để sở hữu bất động sản riêng lẻ. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội sở hữu đất với chi phí thấp hơn, hình thức này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý và tranh chấp giữa các bên tham gia. Hãy cùng Công chứng Kim Cúc tìm hiểu những rủi ro khi góp vốn mua chung đất và các giải pháp phòng ngừa hiệu quả qua bài viết dưới đây.

Những rủi ro khi góp vốn mua chung đất

#1. Rủi ro khi khai thác, định đoạt quyền sử dụng đất

Trên thực tế, nhiều trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của nhiều người cùng góp tiền mua đất. Tuy nhiên, khi sử dụng đất vào các mục đích khác nhau như xây dựng, cho thuê, hay chuyển nhượng thì lại dễ phát sinh tranh chấp do không phân định rõ quyền khai thác và định đoạt của từng người. Người có nhu cầu sử dụng đất không thể tự quyết mà phải được sự đồng thuận từ tất cả những người cùng góp vốn.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, đối với tài sản thuộc sở hữu chung – như quyền sử dụng đất – thì khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, đầu tư… bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Điều này có thể dẫn đến mâu thuẫn, đặc biệt khi một người muốn bán hoặc thế chấp phần đất, nhưng những người còn lại không đồng ý.

Trong trường hợp không đạt được sự đồng thuận, việc bán hoặc thế chấp toàn bộ thửa đất sẽ không thể thực hiện, trừ khi thửa đất đủ điều kiện tách thửa để mỗi người được sử dụng phần đất tương ứng với phần vốn đã góp. Tình trạng bất đồng như vậy rất dễ xảy ra và là một trong những rủi ro khi góp vốn mua chung đất.

 #2. Tách thửa

Việc góp tiền mua chung một mảnh đất rồi sau đó tách thửa để chia phần đang là lựa chọn phổ biến với nhiều người chưa đủ điều kiện tài chính để sở hữu đất riêng. Tuy nhiên, trên thực tế, rủi ro khi góp vốn mua chung đất xảy ra khi không ít trường hợp gặp khó khăn hoặc không thể tách thửa như dự tính ban đầu, chủ yếu do thiếu hiểu biết về các điều kiện pháp lý liên quan.

Một trong những lý do phổ biến là mảnh đất không đáp ứng được yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Nhiều người dù biết về quy định diện tích tối thiểu nhưng lại bỏ qua điều kiện về chiều dài hoặc chiều rộng tối thiểu của thửa đất – yếu tố bắt buộc để được phép tách thửa. Điều này dẫn đến tình trạng dù diện tích đủ nhưng vẫn không được tách vì không đạt kích thước cạnh theo quy định.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều khu đất nằm trong khu vực bị hạn chế hoặc không được phép tách thửa theo các quyết định quản lý đất đai riêng của từng địa phương, khiến việc chia phần trở nên không khả thi dù người góp vốn đã hoàn tất giao dịch mua chung.

#3. Rủi ro khi có người ly hôn hoặc qua đời

Về nguyên tắc, nếu người góp tiền mua chung đất đã kết hôn và số tiền đó là tài sản chung của vợ chồng, thì phần đất thuộc người này cũng được xem là tài sản chung của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp ly hôn, phần đất đó có thể bị yêu cầu chia theo quy định về chia tài sản chung.

Tương tự, nếu người góp tiền qua đời, phần đất đứng tên họ sẽ trở thành di sản thừa kế và có thể bị chia cho các hàng thừa kế theo quy định pháp luật.

Việc bị chia tách tài sản như vậy có thể dẫn đến thửa đất bị phân nhỏ, làm giảm giá trị sử dụng hoặc giá trị đầu tư ban đầu.

Các biện pháp hạn chế rủi ro khi góp vốn mua chung đất

Để giảm thiểu rủi ro khi góp vốn mua chung đất, người tham gia cần lưu ý áp dụng các biện pháp sau:

• Lập hợp đồng góp vốn mua đất bằng văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan;
• Thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định pháp luật để đảm bảo tính pháp lý;
• Trường hợp không thể lập hợp đồng bằng văn bản, hoặc chỉ giao dịch miệng, nên có bằng chứng như ghi âm, ghi hình quá trình thỏa thuận để làm căn cứ khi cần thiết;
• Nên yêu cầu cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chỉ một người đại diện đứng tên, cần có văn bản xác nhận sự đồng thuận của các bên, quy định rõ quyền và nghĩa vụ;
• Lập văn bản thỏa thuận góp vốn xác định rõ tỷ lệ sở hữu, quyền sử dụng và phân chia lợi ích từ việc khai thác, chuyển nhượng tài sản chung (nên có công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý);
• Trong trường hợp một trong các bên góp vốn ly hôn hoặc qua đời, nên có thỏa thuận trước với vợ/chồng hoặc người thừa kế về việc nhận lại giá trị tương ứng phần sở hữu, để tránh tranh chấp và giữ nguyên hiện trạng quyền sử dụng đất.

Lời kết

Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn nắm được những rủi ro khi góp vốn mua chung đất và các giải pháp phòng ngừa hiệu quả. Mọi hỗ trợ liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, chứng thực đảm bảo an toàn pháp lý, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc!

• Điện thoại: 028 376 55 666
• Hotline: 0917 329 123
• Fanpage: Congchungkimcuc