Những lưu ý khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Trong quá trình mua căn hộ chung cư chỉ dựa trên hợp đồng mua bán, việc hiểu và xác định những rủi ro tiềm ẩn là vô cùng quan trọng. Trong bài viết này, Công chứng Kim Cúc sẽ đi sâu vào các nguy cơ phổ biến mà người mua có thể gặp phải trong quá trình này, đồng thời đề xuất những lưu ý cần thiết nhằm giảm thiểu các rủi ro đó. Bằng cách tập trung vào việc nắm bắt thông tin và các biện pháp phòng ngừa, bạn sẽ có thể tăng cơ hội thành công và bảo vệ quyền lợi của mình khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán.

Mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán có hợp pháp không?

Mua căn hộ chung cư chỉ dựa trên hợp đồng mua bán đề cập đến việc một cá nhân hoặc tổ chức mua một căn hộ chung cư mà không có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất), mà chỉ dựa vào một hợp đồng mua bán giữa bên mua và bên bán. Trong trường hợp này, căn hộ chưa được chứng nhận sở hữu đối với người mua và thường đòi hỏi sự tin tưởng giữa các bên trong giao dịch. Điều này có thể xảy ra khi căn hộ chung cư chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp sổ đỏ hoặc khi căn hộ nằm trong các dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được hoàn thiện.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, việc mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán được xem là hợp pháp khi có đủ giấy tờ chứng minh điều kiện trong các trường hợp sau:

• Là nhà ở hình thành trong tương lai;
• Là nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, nhà ở xã hội, hoặc nhà ở dành cho tái định cư không thuộc sở hữu của Nhà nước;
• Là nhà ở thương mại được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả những trường hợp đã được bàn giao từ chủ đầu tư nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Những rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Việc mua chung cư chỉ dựa trên hợp đồng mua bán là hoàn toàn hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện đã nêu trên. Tuy nhiên, điều này cũng mang theo những rủi ro tiềm ẩn mà người mua cần chú ý như sau.

Đầu tiên, nếu xảy ra tình trạng mất liên lạc giữa bên mua và bên bán hoặc người đại diện của họ mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời, thì hợp đồng có thể không thực hiện được, gây ra những phiền toái pháp lý không mong muốn.

Thứ hai, nếu chủ đầu tư quyết định bán lại căn hộ sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc, người đứng tên trên sổ hồng vẫn là người chủ đầu tiên. Điều này đồng nghĩa rằng người mua thứ hai chỉ có quyền ủy quyền sử dụng căn hộ, không có bảo đảm về quyền lợi, gây ra sự không chắc chắn trong quyền sở hữu và sử dụng.

Tiếp theo, nhiều trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án có năng lực kém hoặc không uy tín dấn đến kết quả có thể là căn hộ không được cấp sổ hồng hoặc gặp phải các vấn đề pháp lý không mong muốn, đe dọa tính bảo đảm và ổn định của giao dịch.

Những lưu ý khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán

Để giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chỉ dựa trên hợp đồng mua bán, dưới đây là một số lưu ý quan trọng mà bạn cần nắm:

Nghiên cứu kỹ lưỡng về dự án và chủ đầu tư

Tìm hiểu kỹ về dự án và chủ đầu tư, bao gồm thông tin về uy tín, kinh nghiệm và tiến độ thi công. Kiểm tra các dự án trước đó của chủ đầu tư để đánh giá chất lượng và tính tin cậy. Tìm hiểu nguyên nhân việc căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận và thời gian dự kiến sẽ được cấp.

Ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư

Để mua một căn chung cư chưa có sổ hồng, việc ký hợp đồng mua bán phải được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng tại thời điểm bàn giao nhà, cần yêu cầu hợp đồng mua bán phải chứa đựng các điều khoản cụ thể về thời điểm dự kiến sổ hồng sẽ được cấp. Để đảm bảo thực hiện nội dung này, người mua có thể đàm phán với chủ đầu tư về việc thanh toán một phần giá trị căn chung cư trước, và phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi sổ hồng được nhận. Điều này giúp tạo ra một cam kết cụ thể về việc chủ đầu tư phải hoàn thành các thủ tục cần thiết để cấp sổ hồng.

Hợp đồng mua bán cần được công chứng theo quy định của pháp luật

Điều này áp dụng cho tất cả các giao dịch mua bán nhà ở, trừ trường hợp mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước, nhà ở xã hội, và nhà ở phục vụ tái định cư, như quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch.

Chú ý trường hợp mua chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp

Những nhà đầu tư thứ cấp đóng vai trò là những tổ chức tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Trước khi quyết định mua chung cư từ những chủ đầu tư này, quan trọng là phải kiểm tra và đảm bảo rằng thông tin về họ được xác thực và tin cậy. Đồng thời, việc lựa chọn một sàn giao dịch bất động sản có uy tín là điều cần thiết, bởi họ hoạt động dựa trên các quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản.

Chú ý trường hợp mua chung cư từ những cá nhân khác

Cần yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng mua bán đã được ký kết với chủ đầu tư trước đó. Điều này giúp đảm bảo tính hợp pháp của căn hộ khi thực hiện việc công chứng hợp đồng. Trong trường hợp căn hộ chung cư đã trải qua nhiều lần chuyển nhượng, quá trình công chứng cần yêu cầu bên bán cung cấp bản hợp đồng mua bán gần nhất. Đồng thời, nếu căn hộ được chuyển nhượng dưới hình thức nhà ở thương mại, bên bán cũng cần cung cấp văn bản xác nhận từ chủ đầu tư, tuân thủ theo quy định tại Điều 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Yêu cầu tư vấn pháp lý

Bạn nên tham vấn ý kiến của các luật sư hoặc chuyên gia pháp lý về hợp đồng mua bán và các quy định liên quan. Họ sẽ cung cấp thông tin và lời khuyên hữu ích để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Hy vọng bài viết trên đây đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về trường hợp mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán. Mọi thắc mắc liên quan đến tư vấn pháp luật hoặc các dịch vụ công chứng, vui lòng liên hệ Văn phòng Công chứng Phan Thị Kim Cúc!

• Điện thoại: 028 376 55 666
• Hotline: 0917 329 123
• Fanpage: Congchungkimcuc